【都心マンション内見記】バブルの罠？築古リスクと利回りから見た高値掴み

教育環境と不動産の資産性を考え、家探しをスタートした我が家。
まず目を向けたのは、「3A＋R」（麻布・青山・赤坂＋六本木）と言われる都心の一等地でした。

① 憧れの都心・港区＆中央区エリア！内見で直面した「築古リスク」

言わずもがな資産性も立地も抜群のエリアですが、予算内で探そうとすると、どうしても直面するのが「築年数の壁」。

内見した中には、フルリノベーションされていて内装は新築のようにピカピカな物件もありました。

しかし、ここで注意しなければならないのが「旧耐震基準（1981年5月以前の建築）」や築40年超えの物件リスクです。

• 修繕積立金の値上げリスク（築古ほど将来の負担増が大きい）
• 住宅ローン控除や融資の制限（銀行によっては借入期間が短くなる）
• 将来の売りづらさ（次の買い手がローンを組みにくくなる）
  

「自分たちが一生住む」のであれば納得できても、数年〜将来の売却（出口戦略）を前提とする我が家にはリスクが高すぎると判断し、慎重に見送ることにしました。

②湾岸大規模タワマンの現実！実質利回り3%未満は「危険信号」？

次に検討したのが、子育て世帯にも大人気の「湾岸エリア（有明など）」の大規模タワーマンションです。

広々とした敷地、綺麗な街並み、充実した共用施設など、魅力はたくさんあります。
しかし、SUUMOで売り出し中の物件をチェックし、別の不動産サイトを使って新築時の価格と比較してみると……

ここで冷静になるために計算したのが、不動産の適正価格を見極める「実質賃貸利回り」です。

一般的に中古ファミリー物件の理想利回りは5%前後、都心でも3％〜4%前後が目安とされていますが、直近の湾岸エリアで同じような間取りの賃貸賃料から試算してみると……実質利回りはまさかの2.7%（3%切り）。

これは完全に「売り手優位の高値圏（バブル）」を示しています。

この価格で売り逃げることができれば売主の勝ちですが、今購入すれば「高値掴み」になる可能性が極めて高い状態でした。

③諸費用を含めると「億ション」誕生の恐怖

さらに恐ろしいのが、物件価格以外にかかる「中古物件の諸費用」です。

中古物件を購入する場合、売買代金のほかに以下のような費用が上乗せされます。

• 仲介手数料: （売買代金 × 3% ＋ 6万円）× 消費税10%
• 住宅ローン手数料: 借入額の約2.2%（ローンを組む場合）
• その他: 登記費用・印紙代・火災保険など

仮に9,000万円台の物件を購入した場合、仲介手数料だけで約300万円超。ローン手数料も含めると、諸費用だけで約500万円〜600万円がプラスされます。

結果、9,000万円台の物件であっても、物件価格＋諸費用で「合計約1億円（億ション）」が誕生する計算に……。

④年収の10倍ローンが「満額承認」された恐怖

仮に1億円の住宅ローンを組む場合、適正な世帯年収の下限は1,500万円以上（年収の5〜7倍）と言われています。

我が家の場合、夫の年収の7倍では収まらない金額でした。 そこで、「どこまでローンが組めるのか審査だけでも通してみよう」と、無謀にも年収の10倍で事前審査を出してみたのです。

結果は……なんと「満額承認」。
夫の勤務先が歴史のある大企業（いわゆるJTC）で、金融機関からの信用力が高かったことも影響したのか、80歳から逆算した約40年の長期ローンが通ってしまったのです。

満額承認の通知を見た瞬間、喜びよりも圧倒的な「怖さ」が込み上げてきました。

こうして、我が家は都心・湾岸のバブル価格に飛びつくのをやめ、一度立ち止まることを決意しました。

⑤次回、衝撃の事実と「公文書開示請求」による大逆転！

都心のマンション価格高騰の現実に行き詰まりを感じていた頃、さらに我が家を揺るがす「衝撃的な事実」が発覚します。

現在住んでいるエリアの指定中学校の環境を詳しく再リサーチした際、どうしても無視できない現実を知ってしまったのです。

「この環境に息子を通わせるわけにはいかない——」

気合いを入れ直した私が取った行動は、【公文書開示請求】を使って東京全域の「中学校等別評定割合（内申点データ）」を取り寄せ、教育環境の優れた“隠れた優良校区”を炙り出すことでした。

次回、都内全域のデータを色分け分析して見つけた「宝の学校」と、我が家が辿り着いた納得の結末をお届けします！